월세, 전세 묵시적 갱신(계약 자동연장)과 계약갱신요구

안녕하세요

죠선생의 경제 이야기입니다.

오늘은 월세, 전세 묵시적 갱신 즉, 계약 자동연장에 대해서 알아보는 시간을 가지고자 합니다.

 

임대차 계약 만료 한달이 남았는데 집주인이 말이 없다면...?

이대로 살아도 되는 건지? 계약서를 작성해야하는지? 궁금한 분들이 많으신데요

 

민법 제 312조(전세권의 존속기간)와 주택임대차 보호법 제6조(계약의 갱신)에 의거

전세 계약이 연장되는 방법 중에

별도 이야기 없이 갱신되는 경우를 말하는 '묵시적 갱신' 이라고 합니다.

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 1항에 따르면

1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않는 경우

2. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우

3. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지를 하지 않는경우

 

이 위 세가지 중에 하나 해당한다면 그 기간이 끝났을 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주합니다.

 

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제1항, 제6조 2항에 따르면

'동일조건' : 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 간주

'존속기간 2년' : 임대차의 존속기간은 2년, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

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그러면 이해하기 쉽도록

집주인과 세입자가 확인해야 하는 사항을 나눠서 말씀드리겠습니다.

 

집주인의 유의사항★★★

전세계약이 묵시적으로 갱신된 경우

세입자는 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 효력은 해지통보 이후 3개월 뒤에 발생합니다.

다만, 집주인은 일방적으로 계약해지가 불가능합니다.

그래서 이를 악용하는 세입자도 발생하는데요. 기간 만료 전에 일부러 집주인의 연락을 피하거나

나중에 묵시적 갱신으로 2년 연장되었다고 말하는 경우도 생깁니다.

그래서 만기가 돌아오기 1개월 전에는 반드시 서면으로 해지통보를 해야합니다.

 

세입자 유의사항★★★

세입자가 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 세입자로서의 의무를 현저히 위반한 경우 묵시적 갱신을 하실 수 없습니다. 그러나 묵시적 계약으로 갱신이 된 경우에는 계약서를 재 작성할 필요가 없고 집주인의 요구로 새 계약서를 작성한 경우에도 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 됩니다. 그러면 경매로 매각이되거나 보증금을 받지못할 경우에 필요한 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지할 수 있게 되는 것이죠

묵시적 갱신 후 세입자는 언제든지 계약해지를 통보할 수 있는데, 해지통지 후 3개월이 지나야 계약해지가 이루어집니다. 

 

자주 물어보는 질문 Q&A

Q : 계약 만료 몇 일전, 집주인이 전세금을 인상한다면?

A : 묵시적 갱신이 이미 이루어진 것으로 간주하고 전세금을 올려주지 않아도 됩니다.

 

Q : 묵시적 갱신을 했는데 2년은 살고 싶지 않는 경우에는?

A : 반드시 2년을 거주할 필요는 없으며 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있도록 하고 있습니다.(3개월 이후 효력발생)

* 중개수수료에 대한 사항이 문제로 발생할 수 있는데 자동연장 된 뒤 갑자기 해지를 한다면 집주인과 반반 부담하는 것이 국룰! 그러므로 상호간에 사전에 잘 조율하여 재계약서를 작성해두는 것이 좋습니다.

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추가 Tip. 임차인 계약갱신요구★★★

최근 주택임대차보호법이 개정되어 묵시적 갱신에도 불구하고 임차인의 갱신요구를 할 수 있고 임대인은 거절사유가 없는 한 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있습니다.

임차인이 갱신요구 하려면

1. 계약종료 전 일정기간 내 임대인에게 갱신요구 통지

2. 약정한 계약기간 지나간 경우 종료일 언제인지 확인할 것

3. 임차인 갱신요구권은 1회만 가능 (묵시적 계약은 무제한)

 

계약갱신요구를 할 수 있는 일정 기간은 현재 임대차 종료일 6개월 전부터 1개월 전이 었지만

2020년 12월 10일 이후로 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 6개월 전부터 2개월 전으로 

변경되었단 사실!을 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

그러므로 장기적으로 전세를 살 목적을 가진 구독자 분께서는

집주인과 묵시적 계약으로 계속 이어가고 그만살아라고 할 때 계약갱신요구(+2년 추가)를 하시면 됩니다.

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오늘은 묵시적 계약, 계약 갱신요구에 대해서 알아보았는데요

정부의 619, 913, 617 등 수많은 부동산 정책으로 계속 변화하는 임대차 관련 법에

한걸음 다가가는 좋은 시간이 되었으면 좋겠습니다.

세입자, 집주인분들이 함께 윈윈하고 건강한 부동산 경제를 희망하면서

글을 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.

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