★전세 꿀Tip★ 원룸 전세 계약시 주의사항(최우선변제권 포함)

안녕하세요
죠선생의 경제이야기 입니다.

오늘은 새학기나 신입사원이 될 경우 월세 혹은 전세로 원룸 미투 투룸, 오피스텔에 들어가는 경우가 많은데

전세 계약시 주의사항이라는 주제로 이야기를 다뤄보려고 합니다.

 

★Point★  전세라고 하면 월세처럼 돈이 빠져나가지 않기때문에 좋다고들 생각하는 사람이 있는데

근저당, 선순위 등을 잘 따져봐야 본인의 전세금을 지켜낼 수가 있으니 유익한 시간이 되셨으면 합니다.

전세란?
임차인(주택을 빌리는 사람)이 주택 가격의 일정액의 전세보증금을 주택소유자(임대인)에게
예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 전세보증금을 100% 돌려받고 나가는 주택 임대차 유형
말 그대로 매월 일정 금액이 나가지 않고 목돈을 주어 그 기간동안 살 수 있는 것을 말합니다.
 
남향, 수도, 월 관리비, 집구조, 옵션 유무, 역세권... 이런 것들을 다 따져서
겨우 집 하나를 찾았더니 전세계약할때도 주의사항이 있다니..ㅠ 
- 그래도 크다면 큰, 내 전세금을 지키기 위해선 당연히 확인해야 합니다.
 
자 그럼 지금부터 전세를 지킬 수 있는 집에 대해서 알아보겠습니다.
 첫번째는 그 건물의 근저당, 즉 빚이 있는지 없는지를 확인해야 합니다.
일반적으로 다방, 직방을 보고 간다면 공인중개사와 컨텍을 하게 되는데
집을 확인 후 마음에 든다고 생각이 들면 공인중개사에게 등기부등본을 보여달라고 하면 됩니다.
 
그러나 애매한 경우에는 본인이 직접 확인할 수도 있는데요
그 집 주소를 공인중개사에게 물어보거나, 구글맵을 통해서 집에 갔을 때 확인한 주소로 검색을 하면 됩니다.
방법은 다음과 같습니다. ex) 강남역 센트럴푸르지오시티를 예시로 해보겠습니다.

1. App Store를 열어 인터넷등기소를 다운 받는다.

 
2. 부동산 등기열람을 클릭한다.

3. 부동산 구분을 전체로 하고 아래 주소를 기입한다.

 
4. 해당하는 건물을 클릭하여 확인한다.

 

* 근저당을 보면 확인해야 할 부분이 있는데요 ★★★

바로 이 을구 입니다. 
근저당설정이 1억7천 4백만원이 이 건물을 담보로 빚이 잡혀있다는 뜻입니다.

 

그리고 원룸건물이라면 공인중개사를 통해
이 건물의 시세와 이 집에 먼저 들어와있는 전세 세입자 금액과 세대수를 문의 합니다.
 
만약, 건물에 본인이 2층에 5000만원 입주예정이라고 한다면
1층 3세대(월세 500/30)   ← 소액임차인으로 1500만원(선순위)
2층 4세대(전세 5000 1세대, 월세 1000/20 3세대) ← 3000만원(선순위)
3층 2세대(전세5000) ← 1억(선순위)
※ 총 1억4천500만원이 본인보다 선순위에 있습니다.
*선순위란? 경매집행시 낙찰시 받은금액을 먼저 지급하는 순위를 말하는데요
예를들어 건물의 가격이 5억이라면 집값의 80%인 4억에 낙찰이 되었다고 가정.(평균 70~80%가격으로 낙찰이 됨)
4억 중 건물의 빚인 1억7천4백이 빠지게 되고, 건물에 먼저 들어와 사는 세입자 1억4천500만원 
총 3억1천9백만원이 먼저 받게 되고 남은 8천100만원 중 본인 5000만원을 지킬 수 있게 되는거죠
그러나 70% 가격으로 낙찰이 된 경우 3억 5천으로 3천100만원이 남게 되므로 1천900만원을 잃을 수도 있게 됩니다.
 

여기서 우리를 살릴 수 있는 법적 제도가 있는데,

그것이 바로 소액임차인 최우선변제권 !★★★

과밀억제권 리스트

 

본인이 입주할 건물의 등기부등본 ★의 저당설정일을 잘 보고 지역을 확인하시어 최우선변제금이 얼마인지
체크하시기 바랍니다.
 

추가 Tips. 건물 시세 확인법 ★★

 

1. App Store를 열어 실거래가를 다운 받는다.

2. 화면에서 단독/다가구 혹은 오피스텔을 클릭한다.

 
3. 주소를 기입하고 연도별 시세를 확인한다.

 
이처럼 부동산을 잘 아는 것이 중요한데, 위험한 물건일수록 원금을 지키기 위해
최우선 변제금 만큼 전세를 계약하고 월세의 조금을 지급하는 반전세 계약을 하는 것이 보다 안전할 수 있습니다.
혹은 서울보증보험이나 주택도시보증공사(SGI)에서 전세보증보험(HUG)을 이용하는 것이 좋습니다.
 
**추가로 오피스텔은 아파트처럼 개별 등기(집주인이 다름)라 원룸건물 대비 조금 더 물건분석이
수월할 것입니다. (주변 세입자 고려 少)
 

이처럼 전세계약시 건물의 물건 분석이 제대로 이루어지지 않아
주변에 원금을 손실하거나, 현재 법적 다툼을 하고 있는 경우가 많습니다.
위 내용을 원룸, 투룸, 오피스텔 계약시 잘 확인하셔서 내집마련, Home Sweet Home 하시기 바랍니다.
 
이상
전세 계약시 주의사항 알아보았습니다.